董紀昌教授發布對2011年中國房地產預測

        2011年1月22日上午，由中國科學院預測科學研究中心和中國經濟網聯合舉辦“2011年經濟預測發布與2001至2010十大經濟新聞經濟人物揭曉大會”在北京舉行。華人房地產協會中國理事、中國科學院預測科學研究中心董紀昌教授發布對2011年中國房地產預測。

　　以下為董紀昌講話全文：

　　尊敬的各位來賓，很榮幸有機會與大家一起探討一下2011年中國房地產市場我們的一個基本判斷和分析。主要給大家匯報以下三個方面的內容，首先給大家說一下就是2011年中國房地產市場的基本走勢預測，第二講一下依據，最后談一下幾點建議。

　　大家知道2010年房地產市場二次調控實施后，整體控制率出現上升，應該是增速比較高的。其他的房地產開發投資以及房地產供給，開發投資情況這幾個方面，都是出現大幅度增長。中央今年是重拳出擊，通過一些市場化和非市場化調控手段，對房地產市場進行了嚴厲的調控。整體來說，一線城市和部分城市得到了抑制，但是全國來看，都是整體呈現一個向上走勢?；谖覀兊呐袛啵医o大家匯報一下2011年房地產市場走勢。二次調控實施后，隨著我們提高存款準備金率，改善住房結構，市場化和非市場化手段出臺之后，。總體來說，我國房地產價格難以維持高速增長，而整體回落，我們分析一二三四季度整體逐漸變弱，房地產市場需求增速趨緩，小面積和銷售額同比增幅有所下降，房地產價格仍將保持上漲，但漲幅回落。某些一線重要城市應該出現同比回落。

　　第一部分是房地產投資預測，預計2011年房地產開發投資額將出現一定程度的增長，但漲幅不會超過2010年。完成投資額、土地購置和土地開發面積漲幅均有不同程度的下降。受2010年后半年銷售回升的影響，主要城市仍存在較多土地。在需求方面，在貨幣政策從緊的情況下，2010年房地產需求增速放緩，預計2011年全國商品房銷售面積是98961.64萬平方米，同比增長2.83%。房地產供給預測新開工、施工、竣工面積雖較2010年平有一定程度的同比增長，但增幅還是有所下降。竣工面積與銷售面積的差距繼續拉大，市場供需缺口仍然存在。在價格方面，預計商品房價格指數將逐漸回落，預測2011年4個季度的全國房地產銷售價格指數分別是下面幾個數字，就不再念了。測全年商品房平均售價同比上漲12.77%左右。綜合來看，2011年房價難以延續快速增長，緊張的供需關系對房價有較強支撐，隨著國家的調控力度的逐步加大，房價漲幅趨于回落。對這方面的分析主要考慮了以下幾方面的因素，首先，這種寬松貨幣政策將增加房地產投資的保值需求。實際上嚴格來說，通脹應該是調控一個備受關注的領域。在這樣一個背景下，市場上還對保值需求有較大壓力。收入增長預期將長期支持剛性需求，這個我相信在未來的5—10年，甚至15年左右，這種剛性需求應該是持續推動房地產發展。另外，城市化以及城市都市圈的建設，應該也是對房價有一個較強的支持。土地政策將推動房地產供給有一個結構性的調整，今年的政策大家也看到了，我們在土地政策方面采用比較嚴厲的政策，保障性住房等衍生產品的開發。相信未來國家在房地產供給結構上的調整，某種程度上能夠對房價起到一定的抑制作用。由此可見，對這種違規土地市場行為的打擊囤地等違規行為長期上對居高不下的房價起一個打壓作用。

　　另外，今年比較嚴厲的一個所謂限購令，整體來看，從需求上還是得到了較大限制。相信明年應該繼續推行這種政策。還有就是限外令已經把熱錢擾亂我國的房地產市場基本上堵死了，這可能對房價也有一個抑制作用。還有就是加息，這個信號還是比較強烈的。加息增加了開發企業的財務成本和購買者的按揭成本，2011年的成量就有可能較2010年同比下滑。我們相信在這種加息抑制的情況下，有兩方面的作用，一方面加息可能增加它的成本，另一方面房地產企業的多元化經營模式可能對自己維持現在的高房價，他們之間還是有一種博弈。另外，征收房地產稅，我們知道重慶還有上海同時在開展這種政策，在某種程度上會擠壓空置房的上市交易，這種房產稅會增加投機者的成本，一定程度上會抑制投資需求。很多專家討論，這個房地產稅可能在短期之內對房地產價格影響很小，特別是稅率的高低，實際上什么出效果？可能跟稅率的高低有很大關系。所以說，總體來看，房地產稅在前三季度不會有太多影響，四季度可能會有一定影響，但是這取決于稅率大小。另外一個重要的因素就是都市圈的建設，我們知道這幾年圍繞一些重要的一線城市，二三線城市房價對他們有很大的影響，這種都市圈我們現在很不規范，在某種程度上拉動了二三線城市的價格上漲。

　　簡單有三點建議，第一繼續保障性住房建設加大建設力度，加大房結構調整應該是政府明年的重點工作。第二，就是繼續加強房地產價格調控力度，堅決打擊任何形式的房地產投機。第三，就是繼續加寬都市圈系統建設的范圍，吸納更多地區全面推進城市化。城市化在某種程度上保證了房地產健康向上發展，但是，城市化在某種程度上對房價又起到了很大的不良推動作用，這個我們提了一些建議就不詳細講了。謝謝大家！