限外不排外 新廣州人購房力仍不可忽視

     據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年經(jīng)該行成交的交易中，非廣州本地戶籍買家占比為61.4%，而在2010年上半年和下半年，該買家群體比例分別為62.2%和62%，顯示該買家群體比例在近一年半時(shí)間內(nèi)變動(dòng)不大。目前的“限外”政策其實(shí)并非“排外”，外地戶籍人士凡在最近兩年內(nèi)具有連續(xù)13個(gè)月以上的個(gè)稅或社保繳付記錄，在廣州可以購買一套住宅。本期讓我們看看新廣州人在羊城的置業(yè)情況。文/圖：記者李鳳荷

　　一個(gè)中介行的樣本分析：

　　番禺天河白云最受新廣州人歡迎

　　合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年廣州二手住宅市場上，天河、番禺、海珠這3個(gè)區(qū)是最受非廣州本地戶籍買家青睞的，在廣州本地戶籍買家和非廣州本地戶籍買家各自占比上，番禺、天河、白云這三個(gè)區(qū)非廣州本地戶籍買家遠(yuǎn)多于本地戶籍買家，而選擇在海珠區(qū)購房的廣州本地戶籍買家數(shù)量較多，因此海珠區(qū)在2011年上半年廣州本地戶籍和非廣州本地戶籍買家占比幾乎平分秋色。

　　合富置業(yè)有關(guān)人士透露，2011年上半年非廣州本地戶籍買家最喜歡選購面積在50~90平方米的中小戶型單位，多出于自住需求，多達(dá)50%的非廣州本地戶籍買家會(huì)選購這類中小戶型單位。也吸引到22%的非廣州本地戶籍買家選購面積在90~120平方米的中大戶型單位。2011年上半年約39%非廣州本地戶籍買家購房預(yù)算最多集中在50萬~100萬元之間。也有26%的非廣州本地戶籍買家的購房預(yù)算落在100萬~150萬元區(qū)間段內(nèi)。預(yù)算在150萬~200萬元之間的非廣州本地戶籍買家僅占10%左右。

　　限外政策重災(zāi)區(qū)：在穗經(jīng)商個(gè)體戶和專業(yè)市場檔主影響大

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，各項(xiàng)政策疊加對(duì)投資需求、多次置業(yè)壓制明顯，2011年上半年剛性自住買家支撐樓市的特征進(jìn)一步凸顯。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年廣州二手樓市中首次置業(yè)者比例高達(dá)七成以上，較以往的六成左右明顯增加，改善以及投資客比例大幅減少，而外地戶籍買家比例受限外政策影響也有所減少。限外政策令部分外地買家入市受阻，尤其是私營企業(yè)主以及專業(yè)市場的檔主受影響更大。近期如珠江新城、天河北、天河公園等樓價(jià)小幅走低，主要受購房資格、限外令及貸款困難等因素影響，高端買家入市步伐明顯放緩。白云區(qū)則主要受限外影響，部分以外地戶籍的個(gè)體戶、專業(yè)市場檔主買家為主的板塊受影響較大。

　　龍斌透露，各種調(diào)控政策規(guī)定使二手交易流程相對(duì)復(fù)雜，“涉外”交易手續(xù)煩瑣，新廣州人的交易各環(huán)節(jié)比廣州本地人更耗時(shí)。如外地在穗首置人士若要享受首次置業(yè)的契稅優(yōu)惠，需要回鄉(xiāng)出具無房證明，房產(chǎn)過戶和貸款申請(qǐng)需辦理一年以上的納稅或者社保證明，交易周期有可能要被拉長一到兩個(gè)月。

　　新廣州人置業(yè)重點(diǎn)一：天河?xùn)|圃占比：80%

　　中原地產(chǎn)天河區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理羅定漢表示，東圃板塊相對(duì)天河其他板塊，價(jià)格處于低位，向來受首次置業(yè)買家青睞，買家中外地人高達(dá)80%，他們大部分是在廣州工作幾年的年輕買家，東圃板塊物業(yè)相對(duì)來說，總價(jià)和單價(jià)偏低，而且該板塊配套成熟，BRT公交系統(tǒng)開通、地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋，該板塊的交通日益成熟便利，因而越來越多買家選擇到此置業(yè)。目前，天朗明居市場價(jià)約1.6萬元/m2，美好居為1.4萬~1.5萬元/m2，天河廣場則約1.1萬~1.2萬元/m2。

　　新廣州人置業(yè)重點(diǎn)二：匯僑新城時(shí)代玫瑰園

　　白云區(qū)首置買家活躍的樓盤匯僑新城，與天河?xùn)|圃板塊接近。中原地產(chǎn)匯僑南分行營業(yè)經(jīng)理趙毅康表示，在其接觸的客人中，外地買家占比70%，匯僑新城以自住客為主，目前樓梯樓價(jià)格約1萬元/m2，電梯樓約1.2萬~1.3萬元/m2，買家預(yù)算約為70萬~80萬元，60平方米小兩房最受歡迎，而較實(shí)用的小三房也是這些買家考慮的置業(yè)戶型。

　　滿堂紅時(shí)代玫瑰園分店店長李偉超表示，時(shí)代玫瑰園的買家中，外地人占比也達(dá)70%。受二號(hào)線全線開通的利好影響，時(shí)代玫瑰園多了30%~40%的外區(qū)置業(yè)者。“限外”其實(shí)沒有使外地人的比重減少，反而是廣州本地人兩套封頂?shù)?ldquo;限購”政策使本地人在時(shí)代玫瑰園的比重下降，外地人與本地人的比例從以往的6∶4變成如今的7∶3。

　　新廣州人置業(yè)重點(diǎn)三：海珠區(qū)占比50%

　　海珠區(qū)作為老三區(qū)之一，一向是“老廣”置業(yè)青睞的區(qū)域。但由于海珠區(qū)大盤林立，地鐵線縱橫交錯(cuò)，在穗工作的新廣州人越來越喜歡在此置業(yè)，本地人與外地人的置業(yè)比例接近5∶5。

　　地產(chǎn)人士表示，越靠近海珠舊城中心，本地人置業(yè)比例越高；越往南走，外地人置業(yè)比例越高。滿堂紅寶崗大道分店店長黃濱透露，該店成交的二手房中，80%的買家為本地人，20%為外地人。在限購前，本地人與外地人平分秋色。

　　中原地產(chǎn)逸景翠園分行區(qū)創(chuàng)明表示，到逸景翠園或周邊置業(yè)的買家中，既有首次置業(yè)，也有改善置業(yè)的，而外地買家占約一半，預(yù)算約為200萬元，希望能夠買到100平方米左右的三房單位。