樓價(jià)五月反彈 尚未觸底

　　4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月國(guó)內(nèi)70大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的只有12個(gè)城市，同比價(jià)格下降的城市僅有2個(gè)。在過去的一季度三個(gè)月時(shí)間里，全國(guó)商品房銷售面積17643萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，住宅銷售面積增長(zhǎng)14.3%。

　　業(yè)內(nèi)有一個(gè)觀點(diǎn)，二季度將是今年樓市一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。盡管在廣州今年新的限購(gòu)細(xì)則落地，但有專家認(rèn)為，政策壓抑下的需求有可能會(huì)在二季度被激發(fā)，今年二季度的五、六月份廣州樓市會(huì)出現(xiàn)回暖。從近期廣州樓市成交的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來看，樓價(jià)的確出現(xiàn)了明顯的回漲勢(shì)頭。在五一小長(zhǎng)假即將來臨之際，也將打開傳統(tǒng)的銷售旺季之門，“拐點(diǎn)”之爭(zhēng)成為目前市場(chǎng)熱議的話題。

　　二季度樓價(jià)現(xiàn)拐點(diǎn)

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在近期接連限價(jià)、限購(gòu)以及央行加息、上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)于樓市“拐點(diǎn)將臨”的信心明顯增強(qiáng)。偉業(yè)我愛我有集團(tuán)副總裁胡景暉就曾表示，“今年第二季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)已無(wú)懸念。”據(jù)分析，目前國(guó)內(nèi)貨幣政策收緊，銀根壓縮，力度不斷加強(qiáng)的樓市調(diào)控已經(jīng)使得部分中小開發(fā)商的資金鏈面臨告急，而在二季度的五、六月份將會(huì)出現(xiàn)較大范圍的樓市打折促銷潮。

　　據(jù)某網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)，一季度全國(guó)地價(jià)環(huán)比、同比增幅有所放緩，特別是居住地價(jià)環(huán)比、同比增幅均較上一季度明顯收窄。從供應(yīng)上看，五、六月份也將是今年貨量最充足的時(shí)期，而目前市場(chǎng)買家普遍處于觀望的狀態(tài)，“供過于求”的現(xiàn)象有可能在今年的二季度里出現(xiàn)，樓市的回落具備了較好的條件。

　　 打折樓盤多處外圍

　　對(duì)于市場(chǎng)熱議的“樓市拐點(diǎn)”，也有不同的聲音。滿堂紅研究中心肖文曉對(duì)此就有著自己的看法。他認(rèn)為，從目前廣州樓市銷售現(xiàn)狀來看，市場(chǎng)上的確有不少的樓盤已經(jīng)在進(jìn)行打折促銷的活動(dòng)，“但這僅限于外圍區(qū)域，在市中心區(qū)域樓價(jià)仍然堅(jiān)挺。”據(jù)他分析，出現(xiàn)這種狀況很大一部分原因在于年初各大政策密集出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)成交在一段時(shí)間內(nèi)的觀望情緒濃烈，成交量縮減會(huì)影響到銷售進(jìn)度而產(chǎn)生的。“3月份廣州樓市成交的縮量就達(dá)到了40%，這肯定會(huì)逼使開發(fā)商采取促銷的手段來拉動(dòng)銷售。但這并不意味著樓市就面臨著轉(zhuǎn)向。”據(jù)肖文曉分析，一手市場(chǎng)價(jià)格在目前始終在維穩(wěn)，數(shù)據(jù)顯示，各大開發(fā)商的在售樓盤均價(jià)仍在走高，以富力地產(chǎn)例，一季度的銷售均價(jià)達(dá)到了16249.32元/平方米，同比去年上漲幅度達(dá)到了37.82%，而保利地產(chǎn)的銷售均價(jià)漲幅也超過30%。而二手市場(chǎng)的價(jià)格不但沒有降，反而仍在走高。面對(duì)現(xiàn)時(shí)樓價(jià)仍處于漲勢(shì)不減的情況下，對(duì)于業(yè)內(nèi)“拐點(diǎn)論”的看法，肖文曉表示“并不認(rèn)同”。

　　 房企成交量3月現(xiàn)峰頂

　　4月20日，萬(wàn)科發(fā)布第一季度報(bào)告，一季度實(shí)現(xiàn)銷售面積303.8萬(wàn)平米，銷售金額355.1億元，同比分別增長(zhǎng)144.6%和135.3%。因全年竣工預(yù)計(jì)集中于四季度，萬(wàn)科一季度結(jié)算資源不多，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入76.7億元，同比增長(zhǎng)4.2%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.7億元，凈利潤(rùn)12.1億元，同比分別增長(zhǎng)6.2%和7.0%。但截至3月底時(shí)，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1052億元的已售未結(jié)算資源，這一金額已接近去年全年銷售額。與此同時(shí)萬(wàn)科的報(bào)告也顯示，3月份樓市成交的急轉(zhuǎn)直下，萬(wàn)科全國(guó)3月份成交金額同比下降37%。

　　一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積303.8萬(wàn)平米，銷售金額355.1億元，同比分別增長(zhǎng)144.6%和135.3%。對(duì)此萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰認(rèn)為，銷售取得較大增長(zhǎng)，除1月集中簽約創(chuàng)下單月銷售新高的原因之外，主要還是由于萬(wàn)科堅(jiān)持了中小戶型普通住房為主的主流定位，銷售的產(chǎn)品中，90平方米以下的占53%，144平方米以下的中小戶型的比例為87%。

　　譚華杰表示，“調(diào)控已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)入銷售，未來整體住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升”。

　　在萬(wàn)科一季度已售未結(jié)金額超千億元的業(yè)績(jī)之下，樓市的頂峰卻在顯現(xiàn)。從3月份的數(shù)據(jù)來看，包括限購(gòu)令在內(nèi)的樓市調(diào)控政策所發(fā)揮的效力已現(xiàn)端倪。萬(wàn)科一季度月均收入超百億，但3月份93.3億元的銷售額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1月份的201億。同樣，3月份，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積9.9萬(wàn)平方米，同比下降10.6%，今年首次出現(xiàn)降幅；復(fù)地集團(tuán)銷售收入已經(jīng)從1月份的6.92億元，降至6.19億元，連續(xù)兩月保持環(huán)比下滑，同比降幅達(dá)31%。對(duì)此，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存分析，出現(xiàn)一季度業(yè)績(jī)大增，是因?yàn)檎叱雠_(tái)的節(jié)點(diǎn)所致。1、2月份的銷售，還處于去年調(diào)控的背景之下，但隨著春節(jié)后新的調(diào)控政策的落實(shí)，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，使得3月份的銷售開始下滑。　　第四輪調(diào)控山雨欲來

　　2010年4月，樓市第一輪政策調(diào)控，2010年9月，樓市第二輪政策調(diào)控，2011年1月，樓市第三輪政策調(diào)控。三輪調(diào)控，三次沖擊，針對(duì)房地產(chǎn)，針對(duì)房?jī)r(jià)的“政策引導(dǎo)”仿佛仍沒停止腳步。如今，第四輪調(diào)控政策貌似已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)。

　　4月11日，國(guó)務(wù)院派出的16個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督查小組已經(jīng)兵分8路開始全面考查各省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及政策調(diào)控的落實(shí)情況。值得關(guān)注的是，從規(guī)模上看，此次考查的級(jí)別堪稱史上最高，各督查小組全部由部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)。業(yè)內(nèi)人士指出，如此大規(guī)模高級(jí)別、針對(duì)性地考查表明中央對(duì)于地方房?jī)r(jià)的調(diào)控現(xiàn)狀仍不滿意，有可能在考查后進(jìn)一步出臺(tái)大的調(diào)控政策。

　　在本月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥公開表示，“房?jī)r(jià)合不合理，最有權(quán)利評(píng)價(jià)的是當(dāng)?shù)鼐用瘛?rdquo;由此看來，對(duì)于地方政府紛紛出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則措施，中央的認(rèn)同度并沒有想象中那么高。特別是針對(duì)上月底全國(guó)608個(gè)城市公布的年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并沒有得到國(guó)務(wù)院的全部認(rèn)同，要重視“居民住房支付能力”一再被點(diǎn)出。

　　在此前，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓世同在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，新出臺(tái)的國(guó)八條已經(jīng)將調(diào)控政策推到了最高點(diǎn)，后期調(diào)控將是“微調(diào)”，很難再有更為嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。但從現(xiàn)時(shí)的決策層動(dòng)態(tài)來看，第四輪調(diào)控如果發(fā)出，規(guī)模卻仍然會(huì)不小。據(jù)住建部透露的信息，國(guó)務(wù)院，包括屬下的各部級(jí)仍有相關(guān)的政策會(huì)推出，而主要針對(duì)的目標(biāo)將轉(zhuǎn)向土地出讓政策、開發(fā)商拿地門檻，甚至?xí)?ldquo;直接干預(yù)房?jī)r(jià)”。這就是說，第四輪調(diào)控會(huì)將政策之手直接伸到房地產(chǎn)的源頭。

　　對(duì)于第四輪調(diào)控的預(yù)期，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為，此次派出規(guī)格最高的督查行動(dòng)，更多地是表明中央決心，而不是政策的預(yù)熱。據(jù)其分析，“目前上一輪的政策仍沒徹底消化，現(xiàn)在關(guān)鍵是要看這幾個(gè)月的樓市成交量和價(jià)的數(shù)據(jù)，如果達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，中央政府的確有可能出進(jìn)一步調(diào)控的手段。”在肖文曉看來，“如果再出大調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就很不利的。因?yàn)榍捌谡{(diào)控的累積效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)，如果政策再走嚴(yán)，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的崩潰，這反而與調(diào)控的目標(biāo)不符。”

　　購(gòu)房意愿上升 成交或再上揚(yáng)

　　每年的五、六月份都是銷售旺季，今年二季度廣州十區(qū)二縣市一手住宅市場(chǎng)包括新盤和老盤新貨在內(nèi)，將會(huì)有94個(gè)項(xiàng)目推出新貨，其中5月份將是重頭戲，將有45個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)。專家指出，二季度市場(chǎng)的成交量或出現(xiàn)反彈潮。

　　主要的原因是，經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的縮量后，目前房地產(chǎn)企業(yè)存貨量大，而市場(chǎng)中購(gòu)房者的購(gòu)買意愿已經(jīng)開始復(fù)蘇，會(huì)在很大程度上刺激二季度的市場(chǎng)成交。房企的高額存貨是目前“公開的秘密”。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止4月13日，76家房地產(chǎn)上市公司披露的2010年年報(bào)顯示，去年末的存貨量達(dá)到了7523.44億元，同比增加量高達(dá)2267.16億元，增幅為43.1%。如果按正常消化周期，目前房企的貨存足以銷售2.33年。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，庫(kù)存的壓力已經(jīng)在開發(fā)商的銷售策略中已有體現(xiàn)，推新盤節(jié)奏已經(jīng)在為清存貨讓出道路。廣州天河、荔灣等多個(gè)新建樓盤在前期策劃中的預(yù)計(jì)推盤時(shí)間大數(shù)定在今年的四、五月前后，但近期記者了解到，這些樓盤都推遲的供貨計(jì)劃。有開發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者，推遲供貨的主要原因就是為了“清理存貨”。

　　此外，二季度樓市成交或?qū)⒊霈F(xiàn)反彈的另一個(gè)原因在于購(gòu)房者。據(jù)最新公布的“世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)”，根據(jù)在全國(guó)17個(gè)主要大中城市同步展開的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，在今年前幾個(gè)月經(jīng)歷了比較長(zhǎng)時(shí)間的觀望后，市場(chǎng)上購(gòu)房意愿已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。購(gòu)房者的觀望態(tài)度有所改變，對(duì)于今年入手購(gòu)房的信心大幅回升。在調(diào)查結(jié)果中，“2011年一季度購(gòu)房者信心指數(shù)為55.3，高于50”，而近期有置業(yè)意向的投資客預(yù)期未來房?jī)r(jià)上漲的比例較高，達(dá)59.2%。相比之下，首置者和改善者預(yù)期未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的比例均較低，分別為47.7%和39%。其中，三線城市購(gòu)房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市。世聯(lián)分析人士認(rèn)為，這表明盡管受嚴(yán)厲調(diào)控影響，購(gòu)房者對(duì)未來房地產(chǎn)走勢(shì)仍偏樂觀。

　　某樓盤市場(chǎng)策劃人士告訴記者，目前開發(fā)商的存貨壓力比較大，已經(jīng)有部分樓盤打出了優(yōu)惠促銷的旗號(hào)。而經(jīng)過觀望后的購(gòu)房者現(xiàn)時(shí)也在釋放出較強(qiáng)的購(gòu)買意愿。“這兩種現(xiàn)狀結(jié)合，在五一期間或?qū)⒋蚱颇壳暗氖袌?chǎng)僵局，成交量出現(xiàn)放量反彈可能性很大。”