樓市調控今年將推新方案 限購令不放松

　 這是一輪力度前所未有的調控：2010年，針對部分城市房價過快上漲，一年之內中央政府3次出臺調控措施，動用政策工具之多，歷史罕見。

　　這是一輪任務繁重的調控：要解決房價過快上漲的現實問題，必須面對房地產市場積重難返的歷史問題，還有復雜變幻的國內外經濟運行大環境帶來的諸多不確定性因素。

　　2011年，繼續堅定不移推進房地產市場調控，努力使房價穩定在合理的價位，這是人民的心愿、政府的承諾。新的一年為何繼續實行"最嚴格的調控"措施？記者就此問題采訪了權威部門及有關人士。

　　一問：房價過快上漲得到遏制了嗎？

　　這是一幅2010年房價走勢圖：70個大中城市房價從同比漲幅來看，走出了一條先揚后抑的曲線。

　　年初一路飛揚，4月達到頂峰，漲幅達到12.8%。自4月份國務院調控措施出臺后，漲幅逐步回落：從5月份的12.4%，6月份的11.4%，7月份的10.3%降至8月份的9.3%，9月份的9.1%，10月份的8.6%，再到11月份的7.7%。

　　從環比漲幅來看，有升有降。自6月份開始，連續3個月零增長，市場陷入觀望。進入9月，環比開始小幅上漲，到11月，環比上漲為0.3%。

　　從這些數據可以看出，房價過快上漲的趨勢得到了一定程度的遏制，這是調控政策作用的結果。

　　"遏制部分城市房價過快上漲"。這是2010年房地產市場調控的主要目標。當年1月，國務院辦公廳發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，9月底，為了鞏固房地產市場調控成果，國家有關部委又出臺五項措施，強化政策落實力度。

　　從建立考核問責機制到實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；從增加住房有效供給到加快保障性安居工程建設，加強市場監管等，2010年調控幾乎動用了各種可用的政策工具，從信貸政策、住房保障政策、土地政策、預售制度、行政監管等方面作了進一步規定，力度之大前所未有。

　　國務院發展研究中心專家夏斌認為，此輪政策調控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產市場扭曲發展的長期政策。

　　面對復雜的房地產市場，調控目標是否實現了呢？在2010年12月底舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房城鄉建設部部長姜偉新如此評價：“調控取得一定效果。”

　　炒房和投機性購房等不合理住房需求得到初步抑制。來自中國人民銀行的數據顯示，房地產貸款余額同比增速回落趨勢明顯。從2010年5月到10月，這一數據由45.5%降至31.2%。同期，個人貸款余額由新增1424億元降至825億元。

　　另外，根據權威部門對8個熱點城市住房差別化信貸政策執行情況檢查結果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態勢。

　　為了抑制投機性購房，北京率先發出“限購令”。據北京住房城鄉建設委員會介紹，出臺限購新政以來，北京市二套以上購房比重持續回落，非本地戶籍購房比重回落至40%以內，下調4.3個百分點。

　　住房供應總體有所改善。2010年，全國城市住房供地計劃近270萬畝，實際供應比2009年增加約80%；根據權威部門對90個重點城市的監測，1到11月，新建商品住房上市面積達3.55億平方米，同比增長14.2%。

　　保障性安居工程進展順利。2010年全國保障性安居工程建設規模創歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務院部署的任務。

　　住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹說：“如果沒有調控，2010年房價漲幅絕不是現在這樣的水平。”

　　二問：房價為何仍在高位波動？

　　自2010年四季度以來，一些地方高價地再度出現，部分未實施限購的區域中心城市住房成交出現量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區房價出現較快上漲，部分熱點城市房價再現上漲苗頭。

　　人們不禁要問，經過如此大力度的調控，為何還會出現這種情況，房價為何居高不下？權威人士認為，這種情況的出現既有房地產市場自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。

　　——房地產市場自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產稅制不健全、市場信息不對稱等問題，都是多年來積累所致。秦虹說：“這些多年積累的問題，不可能在政策出臺短短幾個月就得以解決。”

　　——過分依靠房地產業帶動經濟增長和地方財政增收。來自國土資源部的最新數據顯示，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%。國土資源部部長徐紹史說：“城市發展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善。”

　　——多年累積形成的流動性壓力和民間投資選擇較少。近年來所累積形成的流動性壓力不容忽視，2009年我國新增信貸規模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產領域。與此同時，居民存款陷入負利率困局，刺激財富進入樓市等資產市場。

　　——境外熱錢流入也加大了房價上漲壓力。自美聯儲宣布推出第二輪定量寬松貨幣政策，中國面臨輸入性通脹和熱錢流入壓力不斷加大。瞄準賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。

　　還應當看到的是，隨著我國經濟的快速發展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著增加，加劇了城鎮住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。

　　從更深層的意義上講，高房價也是經濟社會發展中的許多矛盾在住房領域的反映：長期存在的城鄉、區域發展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區和大城市集中，造成這些地區住房壓力過大；現行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱，成為引發“以地生財”問題的重要原因；腐敗現象在房地產領域仍比較突出，一定程度上導致國家宏觀調控政策執行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產市場產生著影響。

　　清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示：“房地產問題是深刻的體制問題，需要著眼于經濟發展和改善民生綜合考慮。”

　　三問：遏制高房價將有何新舉措？

　　歲尾年初，高層頻頻釋放出堅持房地產市場調控不放松的決心。來自各有關部門的年度工作會議也傳遞出強烈的信號：“繼續堅定不移地加強房地產市場調控。”

　　一系列新舉措應運而生：土地招拍掛制度將得到完善。國土資源部表示，2011年要推動土地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。

　　實踐表明，采用“綜合評標”等辦法有助于降低地價。來自北京市住房城鄉建設委員會的數據顯示，2010年5月份以來，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評標。4月以來平均樓面價由每平方米13976元降至5658元每平方米，土地成交溢價率由119%降至27%。

　　房地產市場秩序將得到進一步規范，商品房預售資金監管力度加大，“捂盤惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴格監管。個人住房信息系統建設正在推進。據住房城鄉建設部有關負責人介紹，《房地產經紀管理辦法》有望近期出臺。2011年年中40個重點城市的個人住房信息系統要實現與住房城鄉建設部系統的聯網。

　　繼續落實差別化住房信貸政策，推動房地產金融健康發展。中國人民銀行的工作會議提出，2011年將落實好穩健的貨幣政策，進一步加強宏觀審慎管理，把好流動性總閘門，這必將為房地產市場調控提供有利外部環境。

　　限購等行政手段不放松。原本公布限購期限的福州、廈門、海口、溫州四地表示，2011年限購政策繼續實施。鄭州等二線城市也傳出限購信號。

　　房產稅試點城市和開征時間表逐步明晰。據了解，上海、重慶為房產稅試點城市。來自重慶“兩會”的消息，重慶市政府確定開征高檔商品房房產稅，有望2011年一季度出臺相關文件。

　　一方面利用信貸杠桿，加強土地管理，抑制投機，另一方面加大保障性住房的建設力度，緩和供求關系，平抑房價。

　　2011年我國將建設1000萬套保障性住房，重點發展公共租賃住房。與2010年580萬套的目標相比，這一數據幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發展的時代。

　　社會廣為關注的“問責制”將得到落實。住房城鄉建設部部長姜偉新說：“住房城鄉建設部適時會同監察部對省、市人民政府穩定房價工作進行考核。對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。”

　　此外，針對房地產市場存在的深層次問題，國家發展和改革委員會主任張平表示，2011年將制定并實施解決居民住房和促進房地產市場平穩健康發展的綜合性政策方案。

　　堅定不移地推進房地產市場調控，更加注重制度建設，加快保障性住房建設進度，我們就一定能夠穩定房地產市場價格，推動房地產市場健康發展，逐步實現住有所居的目標。