開發商揮金如土搶地 京津滬賣地收入將超4000億

2010年已進入倒計時，各地展開了新一輪供地大戰。在土地市場奪地硝煙的背后，土地出讓金正突飛猛進地增長。業內預計，北京市今年的土地出讓金有望超過1600億元，上海有望突破1500億元，天津也力爭達到1000億元。京津滬三地今年實現的土地收入將在4000億元左右。

如果按照全國2萬億元的土地收入計算，京津滬三地土地收入就將占全國20%。相比之下，京津滬三地的GDP僅占全國不到11%。土地市場的區域集中性凸顯。

多城市出讓金創新高

由于土地放量供應，目前，北京、上海的土地出讓金早已突破1000億元，較去年同期大幅增加。業內預計，今年全國土地出讓金有望突破2萬億元。

年底，北京集中供應CBD六宗高價地塊，由此，北京的土地出讓金一舉超越上海。有關統計顯示，目前，北京市土地出讓金合計達到1587.4億元，年內有望突破1600億元。

上海今年共出讓560宗土地，出讓金為1448億元，早已超過2009年全年的1024億元，有望突破1500億元大關。就此計算，北京、上海今年的土地出讓金均已超過2008年和2009年兩年總和。

由于加大供應，天津今年在土地市場上的表現也異常搶眼。截至12月上半月，天津已經實現土地收入860億元，有望在年內突破千億元的大關。

就此計算，2010年，僅京津滬三地實現的土地收入就約為4000億元，如果按照業內預計的年內全國2萬億元的土地收入計算，京津滬三地土地收入將占全國20%。

相比之下，今年北京市預計的GDP增速目標約為9%，上海市也預計將超過8%，天津市則計劃在2009年7500萬億元的地區生產總值基礎上，突破9000億元。就此估算，三地今年預計實現的地區生產總值或達到3.85萬億元。

如果按照今年我國GDP增速為9%計算，全國生產總值將達到36.56萬億元，那么京津滬三地2010年的GDP僅占全國約10.5%，2009年這一數值約為10.35%。

顯然，與三地貢獻的GDP相比，土地出讓金向京津滬三地集中的現象更為明顯，這成為區域樓市火爆的縮影。

在今年年初，各大城市紛紛制定了全年的土地出讓計劃。北京市計劃供應2500公頃住房建設用地，天津計劃供應1740公頃，上海計劃供應1100公頃。一年即將過去，各大城市完成情況卻不盡相同。根據中原地產的最新統計，北京市目前僅完成全年供地計劃的49%，上海市和天津市則分別完成了147%和158%，土地市場放量供應。

從各城市平均樓面地價來看，一線城市僅北京增長，二線城市則大部分呈現上升。中原地產數據顯示，2010年北京市成交的居住用地平均樓面地價為7968元/平方米，同比增長30%；上海和天津的居住用地平均樓面地價分別為6461元/平方米和1897元/平方米，其中，上海市同比下降10%，天津市則同比增長34%。

業內人士表示，隨著城市的發展，新興區域的規劃開發，成熟區域的升級改造，土地市場仍將保持交易旺盛的局面。高地價、高房價、高利潤的三高狀態將更集中的體現在占據區域中心地位的城市。與此同時，二線城市正進入快速發展期，土地出讓量將明顯增加。

開發商揮金如土

土地儲備資源作為房地產公司的重要資產，決定了企業未來的發展潛力，在調控風聲緊張的2010年，各房地產企業的拿地戰略也絲毫未見放松。

以保利地產（600048）為例，年初至今，保利地產共發布取得房地產項目的公告10個，涉及拿地總金額共計437億元，加上12月以來保利在廣州、北京、南寧以及紹興等地的拍地金額，粗略計算可知，保利地產今年以來拿地總金額已超過520億元左右。而今年前11個月，保利地產實現簽約金額571.49億元，拿地金額已接近于銷售收入。萬科（000002）年初至今為獲取土地使用權所付出的金額也約達到533億元左右。

萬科、保利并非最為激進的拿地者，統計顯示，今年前11個月恒大地產新增土地儲備3231萬平米，增速第一；萬科新增土地儲備2196萬平米，增速第二；保利地產新增土地面積為1502萬平米，位列第三。

中國指數研究院的數據顯示，11月份，20家重點房地產企業拿地總面積為1468.45萬平米，雖然環比下降20%，但拿地總金額達到332.94億元，環比增長11%。

臨近年末，隨著各地土地市場進入沖刺階段，眾多房地產企業也再次掀起一股拿地熱潮，萬科、保利、華潤、中海、綠地等大企業紛紛斥巨資新增土地。

據不完全統計，今年12月份以來，萬科在全國的拿地金額就接近100億元。12月16日，保利一日之內兩度刷新了廣州單價“地王”紀錄；12月22日，保利更是斥資11.5億元拿下浙江省紹興縣兩塊土地，創下該地區樓面單價地王；12月22日，萬科23億元競得溫州市龍灣中心地塊，樓面價約12749元/平方米，綠城也于22日以31億元在溫州龍灣中心拿下了190畝土地，樓面價高達16318元/平方米。

在“地王”大片接連上演的同時，房地產企業拿地也呈現出一些新的特點：拿地不再“扎堆”一線城市，各大房地產開發商也在結合國家的政策傾向以及自身戰略布局的需要來獲取土地，使得二三線城市的土地市場也日漸升溫。

今年，各大房企都取得不俗銷售業績，這跟房企及時調整開發策略，以及較強的適應能力有關，也跟企業產品線拉長、提前布局二三線城市有關，二三線市場銷售的火爆部分“對沖”了一線城市成交量的下滑，也使房企嘗到了甜頭。

伴隨著環首都經濟圈規劃的日漸明晰，地處廊坊的榮盛發展（002146）便明顯加大了在河北的拿地力度，12月以來，榮盛發展共獲得11個土地使用權，其中7個地塊分別位于河北的廊坊、唐山、滄州等，拿地總金額共計約33億元，也顯示出公司對于河北區域未來發展的看好。

市場醞釀新變革

為防止土地價格過快攀升，今年一些地方國土部門在土地出讓、土地成交以及土地使用等環節都加大了監管和調控力度。業內預計，在調控政策的影響下，明年土地市場或出現新的變革。

北京市在今年下半年的土地出讓中頻繁采用了綜合評標法。開發商在報送土地價格后，一改以往憑價格論的方式，而是綜合考慮了開發商的資質等各因素進行評定。

此外，在國家加大保障房建設力度的政策背景下，配建保障性住房地塊占比也明顯上漲。以北京市為例，在今年11月以來成交的35塊住宅類地塊中，其中半數都配套建設了不同比例的保障性住房。在此基礎上，北京市還推出了“限價格、比租賃房面積”的地塊。

根據北京市國土局在土地招標文件中的規定，采用“限價格、比租賃房面積”的地塊，掛牌出讓宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。

目前，該方法已經在順義及房山等多塊地進行了試點，義張鎮居住項目用地經3家企業多輪競價，達到價格高限后，改為競政策性租賃房面積。最終北京天正華特房地產開發有限公司以1.6億元及配建15600平方米租賃房競得該宗地。

業內人士預計，“限價格、比租賃房面積”的出讓程序正逐步規范化，很有可能成為2011年北京土地市場上的常例。