2011年在通脹和調控的夾縫中房價走向何處

        對房地產市場的參與者來說，調控與通脹，或許將成為貫穿2011年全年的主線。投資人不得不游走于這對矛盾之間，不得不在“購房還是持幣”之間艱難選擇，不得不就“何時出手，投資何處”的難題猶豫徘徊?！睹咳战洕侣劇窂倪@個“兩難”出發，向左走，向右走，為您分析2011年樓市的走向，以便讀者作出投資判斷。

　　2010年4月和9月的樓市調控政策出臺，普通購房者的收入相對房價卻愈行愈遠，導致社會矛盾和輿論壓力不斷增大，房價在2011年續演2009~2010年普遍性大漲的可能性有多大？

　　另一方面，盡管此次樓市調控力度之大、決心之強前所未有，但以行政調控的方式使房價大幅下降恐怕難以實現。由于美國QE2引起的通貨膨脹壓力，資金回流樓市的苗頭初現。第三輪調控呼之欲出房價能漲多少？

　　今年4月和9月的兩次宏觀調控政策帶來的成交量下跌，僅維持了一兩個月。有人問，高房價還能扛多久？

　　房貸政策僅是貨幣政策的一種反應。今年10月，上海易居房地產研究院發布報告認為，M1（狹義貨幣供應量）的走勢通常領先樓市5個月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，連續兩個月低于22%。M1增速將繼續下降，可能明年一季度觸底，預期明年二三季度，房價將出現負增長。

　　貨幣供應量的收緊，會讓銀行更堅定地執行央行的房貸政策。

　　當然,貨幣政策的收緊，并不一定意味著房價的下跌。因為在貨幣供應的增量放慢時，市場的新增商品住宅供應也會減少。

　　為了避免資金鏈緊張，各家公司大幅減少了購地支出。

　　與此同時，住房和城鄉建設部還在今年出臺了加強預售監管的通知，進一步收緊開發商的資金流動性。華遠集團總裁任志強、SOHO中國董事長潘石屹等房地產大佬在政策出臺之后，均認為這一系列政策將使市場供應量在中遠期內進一步縮小。

　　上海華燕資深分析師說，房價艱難上漲的可能性很高。他相信明年的新增信貸額度依然會達到7.5萬億。如果貸款金額達到這個數字，目前的房價將得到支撐。通脹泛濫房價能跌多少？

　　國家統計局公布2011年全年平均CPI已經由今年的3%升至4%。

　　中房信分析師邢倩說，由于貿易順差仍處高位，美國QE2加強了國內外高利差的預期，人民幣升值加速，推動熱錢流入速度。再加上銀根緊縮預期下，銀行或提前為明年作準備。通脹壓力再加上流動性過剩，都放大了房地產保值功能。

　　看來能讓房價下跌的理由僅剩一個——貨幣政策的緊縮。歷史數據表明，一旦國家收緊貨幣供應，開發商的資金鏈將受巨大影響，降價成為主要手段。

　　目前商品房庫存緩慢上行，北京、上海、廣州等9個主要大中城市的可銷售商品房（新房）面積已接近2009年最高點。價格調整是去庫存的先決條件，因此，本輪調控中房價調整是必然的。

　　調整并不意味著房價會大跌。根據中信建投證券研究發展部的報告，在勞動力成本、原材料成本、土地價格居高不下，各種稅費負擔有增無減的背景下，2011年名義房價出現大幅下跌不可能。延伸閱讀樓市周期論：2011將成新一輪起點？

　　“2011年房地產行業持續調整，房地產企業分化日益明顯，順應市場并提前應對的公司將借助市場調整良機擴大市場份額，而融資不暢導致部分企業擺脫不了被收購的命運。”

　　當投資者和開發商為2010年創造的有史以來最佳業績彈冠相慶時，中信建設證券投資發展部的一份報告，給他們潑了一盆冷水。

　　萬科在2010年開創了中國房地產業的千億時代，但對更多的公司來說，今年有史以來最牛業績很可能成為“絕唱”。在保障性住房擴增、開發商的資金被收緊的情況下，2011年很可能給開發商的“黃金10年”畫上句點，行業的分化和轉型似乎成為必然。

　　2011年，會成為樓市的一個新拐點嗎？

　　中信建投發展部預測，今年開發商的資金狀況并不妙。根據他們對40家房地產公司的調查，很多開發商的買地費用同比大幅下降，存貨占流動資產的水平卻出現了上升，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，預測2010年存貨占流動資產的水平會達到69.44%。

　　庫存的增長將挑戰開發商的現金流。截至2010年10月，北京、上海、廣州、杭州、南京、福州、寧波、重慶、蘇州等9個城市的可售面積共約9515萬平方米，接近2009年高峰時的10600萬平方米。

　　正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文說，因為通脹而產生的加息和存準率提高，不僅增加開發商的財務成本，減少他們的銀行貸款金額，也會進一步減少消費者的購買需求，令資金鏈更加緊張。

　　令開發商不安的是，限購令還有可能延續。截至目前，已有北京、上海、深圳等16個城市加入到限購的行列中。

　　這種情況下，樓市的成交將主要由一線和部分二線城市，向其他城市轉移。提前布局在上述城市的部分開發商將受益。廣發證券000776股吧)報告認為，萬科、保利和金地能在今年再創銷售額歷史新高，和其縱深發展000001股吧)策略有很大關聯。

　　但整個房地產行業把萬科列為學習榜樣的很少，更多在向星河灣學習。華燕分析師張宏偉認為，開發商做精品住宅已是大勢所趨。

　　地產業的分化也反映在盈利方式上。過去一年，商業地產成為大部分房企的“核武器”，甚至連曾經只專注發展住宅的萬科，也成立了商業地產部門。

　　同時，一些房企開始重新設定自己的行業定位。復地、金地等在年初就設定了金融+地產的定位。

　　薛迥文認為，與其說是新的行業周期開始，倒不如說是行業周期進入了一個拐點。他預言，下一個10年將是中國房地產業兼并重組的10年，行業集中度將更高。中小房地產企業要么被大公司吞并；要么在細分的市場中發展；要么發展成為房地產基金。