11月廣州二手樓價又漲 賣家反價惜售增加

   全國100個城市上月有86個樓價環(huán)比上漲 若持續(xù)上漲可能招來第三輪政策調(diào)控

　　本報訊（文/表 記者 陳芳、林琳）昨日，滿堂紅、中原、合富三大房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布了11月份廣州二手樓市運行情況報告。從報告的數(shù)據(jù)來看，11月份廣州樓市成交量環(huán)比基本持平，而成交價則又出現(xiàn)上漲。另根據(jù)數(shù)據(jù)，11月份全國100個城市中有86個樓價出現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　樓市第二輪調(diào)控剛剛滿兩個月，樓價就出現(xiàn)上升的苗頭，業(yè)內(nèi)人士認為，如果未來幾個月樓價繼續(xù)上升，最早明年年初就有可能出臺第三輪樓市調(diào)控政策。

　　三大地產(chǎn)行——

　　11月成交均價齊上漲

　　11月份廣州二手樓市并未像很多人預料的那樣繼續(xù)走低。滿堂紅地產(chǎn)的研究報告顯示，該行買賣成交宗數(shù)還環(huán)比微增了0.9%。中原地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)則顯示，11月份全市成交量環(huán)比穩(wěn)中有降，但降幅不太明顯，絕對值依然處于較低水平；合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，11月份該行二手住宅成交量與上月基本持平。

　　而成交均價也是齊齊上漲。滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，11月份二手住宅成交均價繼續(xù)保持高位運行，為11814元/平方米，環(huán)比微漲0.7%；合富置業(yè)二手住宅成交均價為13369元/平方米，環(huán)比微升1.1%；中原地產(chǎn)11月份二手住宅成交均價環(huán)比上升幅度高達8%，為14383元/平方米，如果扣除成交的結(jié)構(gòu)性影響，實際行情是穩(wěn)中有升。

　　市場絕對主力——

　　首次置業(yè)者

　　從11月份的具體成交數(shù)據(jù)來看，首次置業(yè)者成為市場上的絕對主力，滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，首次置業(yè)者所占比例由10月份的83%上升至90%。這主要是由于首次置業(yè)需求并未受到二次房貸政策的波及，僅僅是首付從最低兩成提高到最低三成，但是仍然能夠享受銀行的優(yōu)惠利率，因此其購房計劃并沒有受到多大影響。

　　首次置業(yè)者的增加也使三房單位變得很搶手，合富置業(yè)各區(qū)域分行反映，11月份市場對三房單位的需求較以往有所增加。與市場逐步消化近期出臺的多項調(diào)控政策有關(guān)，希望一步到位置業(yè)而放棄兩房改買三房的購房者數(shù)量較以往有所增加。

　　賣家心態(tài)：“反價”“惜售”現(xiàn)象增加

　　隨著第二輪調(diào)控政策被不斷消化，賣家“反價”、“惜售”等現(xiàn)象又有所增加。一方面，業(yè)主擔心賣了就買不回同等質(zhì)素的物業(yè)；另一方面業(yè)主憂慮前景不明朗。還有一部分業(yè)主認為賣掉房子后，資金不知道再有什么投資渠道，因而選擇暫時不套現(xiàn)而繼續(xù)持有物業(yè)。

　　樓市回暖的跡象不僅出現(xiàn)在二手市場上，也不僅僅局限于廣州。

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月全國100個城市一手住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環(huán)比上漲。在北京、上海等十大重點城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個城市房價均環(huán)比上漲。

　　樓市新政：最早明年2、3月可能再出

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，二次調(diào)控后的10月、11月樓價沒有出現(xiàn)大幅上漲，成交量較9月份有明顯回落，說明政策還是有一定效果，起到了階段性的作用。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理周峰也認為，11月份二手市場成交數(shù)量沒有繼續(xù)回落，主要是因為亞運期間一手樓停工，加上一些開發(fā)商已完成了今年的銷售計劃，年底的促銷幅度不大，導致很多買家轉(zhuǎn)向二手市場。11月份是二手市場的傳統(tǒng)旺季，成交量沒有出現(xiàn)回落也不足為奇。

　　對于是否出現(xiàn)第三輪調(diào)控政策，趙卓文認為，到明年兩會之前，目前的樓市調(diào)控政策松綁的機會很小。如果樓價繼續(xù)漲下去，兩會后肯定會有新政策出臺。

　　專家提醒：

　　三類房貸提前還款不劃算

　　據(jù)新華社電 近來，受加息預期影響，重慶市一些貸款買房者開始籌劃提前還貸。中信銀行重慶分行理財專家提醒，以下三類房貸提前還款不一定劃算。

　　其一，首套房貸提前還款不劃算。對于首套房貸，銀行一般都有一定幅度的利率優(yōu)惠，與加息相比，利率優(yōu)惠相對更大，提前還款不一定劃算。

　　其二，等額本息還款已到還款中期的。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減。如等額本息還款已到還款中期，借款人已經(jīng)償還了大部分利息，提前還款部分更多的是本金，此時選擇提前還貸不一定劃算。

　　其三，等額本金還款期已超過三分之一的。等額本金還款是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少；當還款期超過三分之一時，借款人已經(jīng)還了一半利息，此時再選擇提前還貸，償還更多的是本金，不能更多地節(jié)省利息支出。