中山藍波灣小區物管矛盾亟待解決
小區物管矛盾亟待解決
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藍波灣物管糾紛引發關注。
多年來，物業管理作為房地產開發的"后續附屬品"，其受關注度一直不如樓價、樓市成交等。然而，過去一年中山物管業界發生了不少備受矚目的新聞事件。一時間，社會輿論對于業主、物管方、開發商"三角糾紛"越發頻繁的現象高度關注。
在這些糾紛背后，既有物管行業制度問題，又有不少人為因素。但無論如何，頻發的物管糾紛如今已成為一個亟待解決的社會難題。
■藍波灣換物管一年仍存動蕩
受關注度：★★★★★
2013年1月初，經過持續數月的努力，中正物業正式取代華策物業成為西區藍波灣的新物管方。然而，在同年6月10日，中正物業正式發布通告，稱小區繳費率連續半年低于合同約定的80%、半年虧損113萬元為由，宣布擬從7月8日正式撤場。這距離其2013年元旦正式接管進駐小區只有半年時間。而從藍波灣小區開始準備炒掉舊物業公司，到達成協議準備移交到中正物業進駐管理，大概持續了一年多時間。在這段時間，藍波灣小區物業始終未有過一刻的安寧。
及后，在政府、業委會等多方多番交涉與爭取下，中正物業選擇暫時留守。隨著藍波灣小區的物管面貌得到的持續改善，業主的繳費率保持上升。不過，就在各界都認為藍波灣物業糾紛就此消停時，去年12月初，市住建局卻以中正物業一直未有接管藍波灣小區消防設施為由，不予辦理其年審申請。業委會表態稱責任方在于前物管華策物業。不過無論如何，高達200萬消防設備維修費用誰來支付，已經成了難題解決的關鍵。據記者今年元旦后最新獲悉，中正物業方面表示如果問題在今年3月初仍未解決，那么按合同規定再次宣布撤場將是無奈之舉。
業內人士認為，從藍波灣過去一年的物業糾紛中可以看出：現行物管行業法規在新舊物業交接后如何妥善處理小區管理歷史遺留問題方面，仍有不少完善的空間。就現階段看，物業公司在深陷業務糾紛時，其得到的幫助較為有限。
■朗晴軒再現“車位門”風波物業方再受質疑
受關注度：★★★★
2009年12月，東區朗晴軒物管將小區人防車位全部設為對外銷售的行為，引發了小區業主持續堵車庫的軒然大波，業委會、開發商、物管三方關系一度非常緊張。及后隨著媒體曝光以及開發商、物管的讓步，事情總算得到了“冷處理”。
然而時隔3年半，在2013年7月上旬，朗晴軒小區開發商再次將部分原本用于出租的地下車位以鐵樁封鎖起來，并稱將對這些人防車位采取 “一次性出租60年”的方式轉讓，再次激發了業主與開發商之間的“陳年矛盾”。其中，有關地下人防車位租售的合法性問題，再次成為了雙方以及社會輿論關注的焦點。面對業主的輪番質疑，小區開發商表示，根據“誰投資誰收益誰處分”的原則，投資者有權決定將車位使用權、轉讓收益權。
■物管范圍需寫進購房合同
受關注度：★★★☆
繼2012 年底公示征求意見稿后，《中山市物業管理實施細則（草案）》在去年9月底再次公開征求公眾意見。本次《草案》著重對小區物業糾紛處理方式、業主共有公共設施核定、物管更替的手續等近年常見的問題進行了二次細化。例如，舊物管不移交資料最高可罰10萬元、樓盤無物管服務用房（按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例建設）可被罰10至50萬等都是備受關注的環節。
其中，《草案》特別增加了“物業管理區域”的章節。這意味著，消費者在購買房屋前，可詳細了解物管區域的范圍；業主共有道路、綠地、公共場所及共用設施設備等的位置、面積。這避免了日后可能出現的小區劃分問題。例如，在前兩年東區興文路某新建樓盤就曾因小區部分地面綠化被擅自改作草地停車位，從而引發大量業主質疑開發商“鉆空子”、玩概念的行為。
從本次物管行業細則的草案修改中不難看出，政府正從近年物業糾紛的“重災區”案例中尋找現行法規的漏洞并加以完善。而在購房合同中率先點名物管方、開發商的責任，無疑從源頭上杜絕了前者鉆空子的機會。這樣一來，不但未來業主權益將更有保障，而且物管行業也會主動提升自身服務水平。
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