盤(pán)點(diǎn)2013中山房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅新政
■公積金可用于安裝電梯
政策影響力：★★（五星為滿分）
實(shí)際推廣阻力不小
2013年1月28日，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向社會(huì)公布 《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)。管理辦法就最核心的幾個(gè)問(wèn)題給予了詳細(xì)規(guī)定，如面積與業(yè)主人數(shù)均超過(guò)2/3同意，才能加裝電梯；加建電梯的業(yè)主可提取公積金；政府公房加建電梯由管理單位投資；加建電梯而增加的建筑面積不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。此次出臺(tái)的《辦法》建議既有住宅加建電梯，可以通過(guò)3個(gè)渠道籌措建設(shè)資金和維修基金。
及后，在同年11月份，市公積金管理中心正式宣布擬修改公積金提取政策，其中增設(shè)了可申請(qǐng)?zhí)崛」e金支付樓梯房住宅安裝電梯費(fèi)用的申請(qǐng)。
不過(guò)，考慮到樓梯房住戶老齡化、外來(lái)化問(wèn)題，“公積金裝電梯”的推廣有現(xiàn)實(shí)難度。如何解決還看今年政策細(xì)則的最終落地。
■首套申請(qǐng)房貸可用父母公積金
政策影響力：★★★★
實(shí)際推廣阻力不小
2013年1月28日，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向社會(huì)公布 《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)。管理辦法就最核心的幾個(gè)問(wèn)題給予了詳細(xì)規(guī)定，如面積與業(yè)主人數(shù)均超過(guò)2/3同意，才能加裝電梯；加建電梯的業(yè)主可提取公積金；政府公房加建電梯由管理單位投資；加建電梯而增加的建筑面積不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。此次出臺(tái)的《辦法》建議既有住宅加建電梯，可以通過(guò)3個(gè)渠道籌措建設(shè)資金和維修基金。
及后，在同年11月份，市公積金管理中心正式宣布擬修改公積金提取政策，其中增設(shè)了可申請(qǐng)?zhí)崛」e金支付樓梯房住宅安裝電梯費(fèi)用的申請(qǐng)。
不過(guò)，考慮到樓梯房住戶老齡化、外來(lái)化問(wèn)題，“公積金裝電梯”的推廣有現(xiàn)實(shí)難度。如何解決還看今年政策細(xì)則的最終落地。
■首套申請(qǐng)房貸可用父母公積金
政策影響力：★★★★
鼓勵(lì)子女“啃老”存爭(zhēng)議
2013 年春節(jié)長(zhǎng)假剛過(guò) 不久，市住房公積金于2月份發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)中山市住房公積金業(yè)務(wù)管理有 關(guān)問(wèn)題的通知》。其中內(nèi)容顯示：如果貸款申請(qǐng) 人購(gòu)買(mǎi)的是家庭首套房，貸款額度不足時(shí)，其父母可作為家庭共同貸款申請(qǐng)人，增加貸款額度。在住房套數(shù)的認(rèn)定方面，需共同計(jì)算父母及子女名下實(shí)際持有的住房套數(shù)，以中山市房地產(chǎn)權(quán)登記管理部門(mén)出具的《住房證明》為準(zhǔn)。從當(dāng)年4月28日起，該新政正式開(kāi)始執(zhí)行。
然而，該新政也引來(lái)了關(guān)于“政策是否在鼓勵(lì)子女啃老”的市場(chǎng)爭(zhēng)議聲。不過(guò)無(wú)論如何，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，公積金的舉措無(wú)疑是政策市場(chǎng)化的一種積極體現(xiàn)。
2013 年春節(jié)長(zhǎng)假剛過(guò) 不久，市住房公積金于2月份發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)中山市住房公積金業(yè)務(wù)管理有 關(guān)問(wèn)題的通知》。其中內(nèi)容顯示：如果貸款申請(qǐng) 人購(gòu)買(mǎi)的是家庭首套房，貸款額度不足時(shí)，其父母可作為家庭共同貸款申請(qǐng)人，增加貸款額度。在住房套數(shù)的認(rèn)定方面，需共同計(jì)算父母及子女名下實(shí)際持有的住房套數(shù)，以中山市房地產(chǎn)權(quán)登記管理部門(mén)出具的《住房證明》為準(zhǔn)。從當(dāng)年4月28日起，該新政正式開(kāi)始執(zhí)行。
然而，該新政也引來(lái)了關(guān)于“政策是否在鼓勵(lì)子女啃老”的市場(chǎng)爭(zhēng)議聲。不過(guò)無(wú)論如何，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，公積金的舉措無(wú)疑是政策市場(chǎng)化的一種積極體現(xiàn)。
■城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：從1500元漲至3500元/平方米
政策影響力：★★★★★
開(kāi)發(fā)商面對(duì)“突襲”叫苦連連
2013年3月份起，中山突然正式宣布上調(diào)樓盤(pán)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。它按建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積8%征收，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)。
而此次城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的收費(fèi)基準(zhǔn)，由原來(lái)的1500元/平方米上調(diào)到3500元/平方米，上漲幅度約133%。面對(duì)突如其來(lái)的公建配套建設(shè)費(fèi)增加，新建商品房的建筑成本增加了約200元/平方米，這也讓不少開(kāi)發(fā)商一度 “叫苦連天”。不過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這會(huì)使得市場(chǎng)更加規(guī)范，開(kāi)發(fā)商建公建配套的動(dòng)力也會(huì)增加。
政策影響力：★★★★★
開(kāi)發(fā)商面對(duì)“突襲”叫苦連連
2013年3月份起，中山突然正式宣布上調(diào)樓盤(pán)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。它按建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積8%征收，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)。
而此次城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的收費(fèi)基準(zhǔn)，由原來(lái)的1500元/平方米上調(diào)到3500元/平方米，上漲幅度約133%。面對(duì)突如其來(lái)的公建配套建設(shè)費(fèi)增加，新建商品房的建筑成本增加了約200元/平方米，這也讓不少開(kāi)發(fā)商一度 “叫苦連天”。不過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這會(huì)使得市場(chǎng)更加規(guī)范，開(kāi)發(fā)商建公建配套的動(dòng)力也會(huì)增加。
■轉(zhuǎn)讓土地不再列入 “閑置”范圍
政策影響力：★★★★
消除多年來(lái)存量土地 “閑置”罵名
2013年5月，中山正式出臺(tái)了《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》。在征求意見(jiàn)稿中，原本“以轉(zhuǎn)讓方式取得使用權(quán)的國(guó)有建設(shè)用地、兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)應(yīng)被列為閑置土地”這一規(guī)定被刪除，意味著轉(zhuǎn)讓土地不再列入閑置土地。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番政策修改，一方面大大減少了目前中山市面上閑置土地的數(shù)量，同時(shí)也終結(jié)了多年來(lái)輿論對(duì)這類(lèi)土地 “是否應(yīng)被視為是閑置土地處理”的爭(zhēng)論。對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這算得上放下了多年來(lái)的一塊心頭大石。而且，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，考慮到中山存量土地面積較大，政府多年來(lái)在促成這些土地的開(kāi)工方面可謂辦法不多。因此，新政的頒布無(wú)疑意味著政府把問(wèn)題處理的主導(dǎo)權(quán)交回給市場(chǎng)。
政策影響力：★★★★
消除多年來(lái)存量土地 “閑置”罵名
2013年5月，中山正式出臺(tái)了《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》。在征求意見(jiàn)稿中，原本“以轉(zhuǎn)讓方式取得使用權(quán)的國(guó)有建設(shè)用地、兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)應(yīng)被列為閑置土地”這一規(guī)定被刪除，意味著轉(zhuǎn)讓土地不再列入閑置土地。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番政策修改，一方面大大減少了目前中山市面上閑置土地的數(shù)量，同時(shí)也終結(jié)了多年來(lái)輿論對(duì)這類(lèi)土地 “是否應(yīng)被視為是閑置土地處理”的爭(zhēng)論。對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這算得上放下了多年來(lái)的一塊心頭大石。而且，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，考慮到中山存量土地面積較大，政府多年來(lái)在促成這些土地的開(kāi)工方面可謂辦法不多。因此，新政的頒布無(wú)疑意味著政府把問(wèn)題處理的主導(dǎo)權(quán)交回給市場(chǎng)。
■新版 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》正式出爐
政策影響力：★★★★★
買(mǎi)家收樓時(shí)間將被延長(zhǎng)
2013年6月1日起，中山正式采用新版本購(gòu)房合同。相較以往中山在商品房驗(yàn)收上“通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議和購(gòu)房者約定，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)五個(gè)單位（基本由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)）驗(yàn)收合格”的情況相比，工程竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)覆蓋了從建筑安裝工程到質(zhì)量事故鑒定及處理報(bào)告、涉及多達(dá)25份建筑報(bào)告，這相當(dāng)于增加了驗(yàn)收難度。今后，建設(shè)行政主管部門(mén)驗(yàn)收就不僅僅是對(duì)建筑主體部分的驗(yàn)收，還有對(duì)相關(guān)配套的驗(yàn)收。至于能否起到明顯效果，具體仍需看驗(yàn)收環(huán)節(jié)的執(zhí)行力度而定。
分析認(rèn)為，隨著中山版新規(guī)的出爐，某程度上算是對(duì)眼下商品房驗(yàn)收制度執(zhí)行“變形”的一種補(bǔ)強(qiáng)，其根本目的還是在于保障購(gòu)房者的權(quán)益。不過(guò)，新規(guī)也導(dǎo)致了業(yè)主收樓時(shí)間“被延長(zhǎng)”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
政策影響力：★★★★★
買(mǎi)家收樓時(shí)間將被延長(zhǎng)
2013年6月1日起，中山正式采用新版本購(gòu)房合同。相較以往中山在商品房驗(yàn)收上“通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議和購(gòu)房者約定，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)五個(gè)單位（基本由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)）驗(yàn)收合格”的情況相比，工程竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)覆蓋了從建筑安裝工程到質(zhì)量事故鑒定及處理報(bào)告、涉及多達(dá)25份建筑報(bào)告，這相當(dāng)于增加了驗(yàn)收難度。今后，建設(shè)行政主管部門(mén)驗(yàn)收就不僅僅是對(duì)建筑主體部分的驗(yàn)收，還有對(duì)相關(guān)配套的驗(yàn)收。至于能否起到明顯效果，具體仍需看驗(yàn)收環(huán)節(jié)的執(zhí)行力度而定。
分析認(rèn)為，隨著中山版新規(guī)的出爐，某程度上算是對(duì)眼下商品房驗(yàn)收制度執(zhí)行“變形”的一種補(bǔ)強(qiáng)，其根本目的還是在于保障購(gòu)房者的權(quán)益。不過(guò)，新規(guī)也導(dǎo)致了業(yè)主收樓時(shí)間“被延長(zhǎng)”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
■變更土地功能性質(zhì)、容積率申請(qǐng)一律禁止
政策影響力：★★★★★
土地市場(chǎng)多年亂象有望終結(jié)
2013年10月，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對(duì)《中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定》（征求意見(jiàn)稿）修改部分進(jìn)行公示。當(dāng)中對(duì)開(kāi)發(fā)土地容積率、功能性質(zhì)、控規(guī)等三方面明確提出了禁止的規(guī)定，這與以往 “原則上不允許”的字眼要求形成了鮮明對(duì)比。例如，以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的住宅、商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得改變用地性質(zhì)，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。值得注意的是，今后只有國(guó)家和省重大項(xiàng)目才有可能調(diào)整土地容積與性質(zhì)，而市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目并不在其列。
有業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)的修改相當(dāng)于為中山土地市場(chǎng)設(shè)定了 “政策高壓線”，這對(duì)消除多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)“灰色地帶”有實(shí)質(zhì)性的幫助。
政策影響力：★★★★★
土地市場(chǎng)多年亂象有望終結(jié)
2013年10月，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對(duì)《中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定》（征求意見(jiàn)稿）修改部分進(jìn)行公示。當(dāng)中對(duì)開(kāi)發(fā)土地容積率、功能性質(zhì)、控規(guī)等三方面明確提出了禁止的規(guī)定，這與以往 “原則上不允許”的字眼要求形成了鮮明對(duì)比。例如，以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的住宅、商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得改變用地性質(zhì)，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。值得注意的是，今后只有國(guó)家和省重大項(xiàng)目才有可能調(diào)整土地容積與性質(zhì)，而市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目并不在其列。
有業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)的修改相當(dāng)于為中山土地市場(chǎng)設(shè)定了 “政策高壓線”，這對(duì)消除多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)“灰色地帶”有實(shí)質(zhì)性的幫助。
■商品房預(yù)售款管理改革
政策影響力：★★★★★
開(kāi)發(fā)商資金支配自主度大減
去年12月前夕，市國(guó)土資源局發(fā)布了 《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》(征求意見(jiàn)稿)，計(jì)劃2014年實(shí)施。該辦法指出，今后開(kāi)發(fā)商用款計(jì)劃應(yīng)按照完成基礎(chǔ)和地下結(jié)構(gòu)工程、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成商品房所有權(quán)初始登記等4 個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度，且每次支取都需經(jīng)中山市房地產(chǎn)交易登記管理所審撥。這意味著開(kāi)發(fā)商資金支配自主度大減。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商、銀行若違規(guī)操作，最高將被罰動(dòng)用款項(xiàng)的20%。這被業(yè)界形象地形容為“中山樓市版支付寶”。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是主管部門(mén)為防止開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金問(wèn)題，從源頭上保護(hù)業(yè)主權(quán)益。不過(guò)，這種監(jiān)管在實(shí)施過(guò)程中如何保證公平、公正、公開(kāi)，杜絕實(shí)際操作中的灰色地帶，同樣不容忽視。
開(kāi)發(fā)商資金支配自主度大減
去年12月前夕，市國(guó)土資源局發(fā)布了 《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》(征求意見(jiàn)稿)，計(jì)劃2014年實(shí)施。該辦法指出，今后開(kāi)發(fā)商用款計(jì)劃應(yīng)按照完成基礎(chǔ)和地下結(jié)構(gòu)工程、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成商品房所有權(quán)初始登記等4 個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度，且每次支取都需經(jīng)中山市房地產(chǎn)交易登記管理所審撥。這意味著開(kāi)發(fā)商資金支配自主度大減。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商、銀行若違規(guī)操作，最高將被罰動(dòng)用款項(xiàng)的20%。這被業(yè)界形象地形容為“中山樓市版支付寶”。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是主管部門(mén)為防止開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金問(wèn)題，從源頭上保護(hù)業(yè)主權(quán)益。不過(guò)，這種監(jiān)管在實(shí)施過(guò)程中如何保證公平、公正、公開(kāi)，杜絕實(shí)際操作中的灰色地帶，同樣不容忽視。
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