中國房地產業的暴利時代將結結束

                              中國地產年會上，嘉賓正在演講。

　　

　　國家住建部政策研究中心副主任秦虹

　　華東師大商學院地產系主任華偉

　　房子買還是不買？房價、房地產市場走向如何？在中央高調調控樓市、通貨膨脹襲來等各種因素交織的風云變幻之際，華南頂級地產盛事———第二屆中國地產年會昨日在深圳召開。國家住建部政策研究中心副主任秦虹、中國企業家協會副會長孟曉蘇、摩根大通中國區董事總經理龔方雄等政、商、學界代表齊聚一堂，縱論中國地產的變革與未來。

　　昨日年會上，不少學者認為在中國大規模城鎮化背景下，房地產市場發展前景依然看好，但今后暴利空間會縮小。在通貨膨脹態勢下，房產的保值功能仍被認可。不過，國家住建部政策研究中心副主任秦虹特意提醒市民注意，買房如果單純只是為了投資，以后風險會很大。

　　去年年會判斷得到充分體現

　　昨日上午，深圳華僑城洲際酒店，伴隨著激昂熱烈的女子水鼓表演，第二屆中國地產年會拉開序幕。一年一度的地產盛會由北大匯豐商學院與南方都市報聯合主辦。“去年的這個時候我們就是在這里和北大成功舉辦了首屆中國地產年會，甚感欣慰的是，專家們當時提出的觀點和判斷都在2010年的經濟形勢和行業發展中得到了充分的體現，正是這些專家的真知灼見實現了地產年會的初衷———打造中國地產主流思想庫。”南方報業傳媒集團社委、南方都市報總編輯曹軻先生昨日致辭說。

　　本次年會下設三場分論壇，11月20日上午、下午各一場，分別為中國地產思想論壇和中國地產經濟論壇，11月21日上午將舉行中國城市論壇。

　　地產暴利空間將被壓縮

　　在中國地產年會上，不少專家指出，中國房地產市場雖然當前增加了一些不確定性，但從“十二五”規劃、從長期來看，還是具有很大的發展空間。作為中國房地產行業資深人士的孟曉蘇認為，從長線看，老百姓的房子買了以后是長期升值。國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹女士則從中國整個經濟發展的大局來分析。她指出，加快經濟發展方式轉變是主線是核心，而這就需要擴大內需，擴大內需則意味著要繼續擴大城鎮化規模。“我們大力推進城鎮化的發展對房地產業意味著什么呢？”她分析，可能有四個方面：一.居住需求層次更加豐富；二.梯級城鎮化進程將惠及大中小城市房地產市場；三.商業服務性地產面臨發展新機遇；四.抑制住房投機仍是政策主題。

　　同樣，龔方雄也從城市化進程角度分析認為，中國城市化、工業化進程剛剛開始，起點非常低，房地產作為一個行業，仍然會是中國經濟成長、城市化和工業化進程的支柱產業，但房地產業的盈利格局、盈利模式在未來十年和過去十年比可能會非常不一樣。龔強調說，未來10年，地產的暴利空間會受到壓縮，“不太可能像過去十年那樣那么容易賺錢。”

　　“中國地產年度大獎”出爐

　　昨日中國地產年會吸引了來自各行各業的高端人士。甚至有不少企業家專門前來求解企業發展的迷惑之處。而住建部的秦虹女士在年會休息間隙，一度被記者和地產商“圍困”，向其提問和請教。

　　為了客觀公正展示整個中國地產業的發展，由北京大學匯豐商學院，南方都市報聯合打造了一場權威、盛大的“2010年中國地產年會”評選活動。昨晚，年會評選出了“2010中國地產年度大獎”。

　　獎項包括：年度中介大獎、年度金牌戶型獎、年度創新大獎、年度建筑大獎、年度商業中心大獎、年度別墅大獎、年度寫字樓大獎、年度品牌大獎、年度社會責任大獎等。其中，年度社會責任大獎由中信地產、綠景集團、玉湖地產獲得。招商地產董事長林少斌獲得年度人物大獎。

　　從房價上漲中受益最大的是誰呢？是人民群眾。不要忘記了，我們現在86%的居民有房產，房產由于增值已經成為超過居民其他資產的最大的家庭財產。

　　———中國企業家協會副會長、中房集團理事長孟曉蘇

　　為什么北京這個大都市容易堵車，一個原因實際就是房價不高。房地產有一個天然的職能，它的價格的高低可以調整人口規模的分布，調整城市人口規模。從全國來看，目前一線城市能承受房價成本的人還有很多，于是人口還會繼續聚集，5年之內如果我們真正把房價打壓了，5年之內一線城市全部癱瘓，10年之內二線城市全部癱瘓。

　　———北京師范大學房地產研究中心主任董藩

　　10月份CPI同比漲幅達到4.4%，創25個月來新高，這個數字并不太高，大家不用太擔心。與其他新興國家相比，目前中國的通脹還是最低的，印度的通脹是12%，巴西、俄羅斯的通脹是7%-8%，而這些國家的經濟成長都沒有中國高。

　　———摩根大通中國投資銀行董事總經理龔方雄

　　觀點

　　中國社會科學院經濟研究所副所長張平

　　 通脹還處安全期但接近宏調紅線

　　中國社會科學院經濟研究所副所長張平認為，目前中國的通貨膨脹水平確實還處于安全期，但他認為并不是還可以再高也不用怕，相反他認為很快就會達到警戒紅線，并引起中央的一系列更為嚴格的宏觀調控政策出臺。

　　昨天演講中張平用了“尺子”這個非常形象的比喻，來觀察中國宏觀調控政策的出臺背景和時機。他說，中國宏觀調控政策的出臺時機和程度，都可以用這把“尺子”衡量出來，即“中國長期關注的兩大指標，一是G D P，一是CPI，理解了這兩者之間的變動關系，就總結了30年中國政策的核心，G D P增長快一定會拉動CPI增長”。他認為中國的經濟運行安全期間為G DP增幅在7%到10%之間，而相應的CPI的增幅在0%到5%之間，超過了這個邊界就是宏觀調控出手的時候，30年來無不如此。

　　正因為此，他認為目前中國整體經濟運行還是處于安全期，但已經接近警戒紅線，宏觀調控政策實際已經開始在啟動，建議房地產業和開發商應該認清這個趨勢，“起碼應該學會避險，不應該這時候還盲目樂觀”。

　　國家住建部政策研究中心副主任秦虹

　　 抑制住房投機仍是政策主題

　　國家住建部政策研究中心副主任秦虹在昨日演講中專門談到要警惕住房投機，加強抑制。

　　“房地產不僅有居住功能，它還有一種功能——— 金融資產屬性。”秦虹解釋說，房地產的金融資產屬性決定了大家買漲不買跌。在她看來，持續利率走低、貨幣供應量擴張、通脹預期強化等條件下，房地產市場上資產定價的作用力都強于商品供求關系，房地產的名義價格難以大幅走低。

　　具體看房價的變化，秦虹說，大家經常問價格會漲還是會跌？“我覺得短期內不同市場不同項目的價格漲跌都是很正常的，但從根本上來看，在通貨膨脹非常明顯的情況下，如果你要求房地產的名義價格大幅下跌是不符合客觀規律的。”

　　由于在“十二五”期間，未來的居住需求空間還非常大，秦虹警告，“所以我們要格外關注投資性需求對市場可能會產生的影響。”她認為，為了保護房地產市場在“十二五”期間的穩定發展，所以要關注抑制投機性購房，接受國內外的經驗，高度關注貨幣政策可能對資產價格產生的影響，“所以我們在控制投資性需求方面的政策是不容放松的”。

　　秦虹這樣分析，既然房地產有很大的實際居住需求，其實這種投資需求的打擊，反而會對房地產市場的穩定發展造成一些負面影響，不僅僅是政府，所有行業、所有企業都希望房地產平穩發展，而不是大起大落波動，大起大落的波動不僅僅是中小企業難以承受，其實大起大落對大企業的影響更大。

　　華東師大商學院地產系主任華偉

　　房價上漲過快現象明年不會扭轉

　　就在目前各地出臺各種限購令時，東方房地產學院常務副院長、華東師大商學院地產系主任華偉卻反認為房地產在近期不但不會被打壓，而且一定會走向更加快速的成長之道。他認為今年房價上漲過快的現象，明年不會得到根本扭轉，但明年的房地產市場會相對更加堅實和穩健。

　　就目前各地出臺各種限購令，華偉卻認為“今天中國的經濟穩定和近期的發展，離不開房地產市場和房地產行業的發展，所以房地產在近期不但不會被打壓，而且一定會走向更加快速的成長之道”。他還預測，明年中國將是房市、股市輪動，高端房該漲的照漲不誤，但經濟適用房和低端產品進入市場，會讓成交結構的優化伴隨著房價的上漲，形成一道亮麗的風景線。