中山市中心項目盛行＂小盤高價＂

 日前，位于東區岐關西路的越秀星匯雋庭首次正式對外開放，這是越秀地產在中山市場的第二個商住項目，同時也是其在東區核心地段的首個高端項目。而8月26日，位于康華路與起灣道交界的華鴻水云四季亦將首次正式對外開放。記者了解到，這兩大項目都屬于是市中心占地面積比較小、容積率相對較高、價格相對較高的住宅產品。對于過去住慣了大樓盤的中山購房者來說，在如今的樓市環境下，他們對高端小盤的接受程度如何？

　　●老城區新建小盤吸引本地客問價開發商打起“人文牌”

　　在首度開放當日，記者在來到了越秀星匯雋庭銷售中心。在這個占地約36畝的項目現場，記者看到了不少本地客戶在咨詢有關事宜。“我本身是南下人，剛好這個項目剛好就在南下市場旁邊，所以一家人都關注很久了。”當日一家大小前來看樓的市民李先生向記者表示，考慮到一家大小日常出行問題，因此在房子的選擇上，地段會是一個最為重要的因素。“岐關西路算得上是目前市中心最繁華的地段之一，雖然這一帶樓價比較高，但相對還是比較物有所值。”李先生表示。

　　而正因岐關西路在地段上對本地客戶有特別的吸引力，在項目開放當日，開發商宣傳上特別推陳岐關西獨特的文化元素。其中，當天舉行的石岐老照片展，五十多幅石岐老照片生動展現了岐關西的歷史、人文的變遷，足見開發商希望通過用 “人文牌”提升本地看房客的認同感。

　　“從我們接待的情況來看，開放當日問價的本地居民相對比較多，很多是一家大小過來看的。這基本上跟我們的預期差不多。畢竟本地人對老城區還是比較鐘情的。”星匯雋庭的營銷負責人表示。

　　●市中心高開發成本催生 “高價小盤”

　　回顧過去幾年的城區樓市，除了占地130畝的“準中型盤”富逸臻園成功拉高了城區成交均價的“海拔”外，2010年下半年入市的東區雅居樂熹玥也算得上是其中之一。這個占地僅56畝的項目，是雅居樂多年來在中山開發面積最小、土地成本最高的一個樓盤。項目所屬的庫充地塊是中山2007年地王，當年雅居樂以301萬元/畝、1.7億元的總價拿下，稅前樓面價格2052元 / 平方米。由于該地塊位于市區中心地段，交通便利，附近有市一中高中部，教育資源良好，具有相當的稀缺性。當時參與競拍的開發商有17家之多，包括華鴻地產、遠洋地產、新鴻基地產、寶嘉地產、昌生地產等活躍在中山地產界的地產大腕基本悉數到場。

　　對此，開發商方面的負責人早前接受采訪時表示，雅居樂將熹玥視為企業在中山東區產品的升級換代。鑒于其開發成本較高，因此雖然售價較高，但其上市成本已經接近7000元/平方米，因此實際利潤水平不比世紀新城、凱茵新城等“巨無霸”項目高。但幸好的是，憑借雅居樂在中山市場的號召力，以及產品區位優勢，在2010年下半年的樓市旺季中，雅居樂率先成為了首個單價破萬的市中心樓盤，最高的毛坯房成交均價一度達到了13000至14000元/平方米。

　　而記者在對比下半年即將全新上市的三大小盤（越秀星匯雋庭、廣州荔園“悅享星醍”、華鴻水云四季）后發現，這三個占地面積分別約36畝、44畝、56畝的小盤項目，除了由本地開發商華鴻地產開發的水云四季在土地成本上占據壓倒性優勢外，其余兩個項目單是地價成本已經超過300萬/畝。其中，作為2010年度中山地王，位于石岐區石岐第一小學北側 (富康路與康華路交界)的荔園“悅享星醍”項目算得上是三個項目中土地成本最高的一個。項目總體規劃由總體規劃為6棟高層和50多棟聯排別墅所組成，容積率上限為3.0。業界預期，該項目的開發成本(地價385.6 萬元/畝)僅次于中海地產張溪“臺灣仔”二號地塊（403萬/畝），加上數千元/平方米的開發成本，預示著項目的上市價將不會低于7000至8000元/平方米的水平。至于其余兩個項目的上市均價，據項目負責人早前透露，一期產品均價約在7000至8500元/平方米的區間，而這將會是今年城區新落成樓盤中價格最高的兩個項目。

　　●成熟小社區將成今后主城區樓市趨勢

　　“隨著中山土地拍賣規則的改變，今后除了有政府合作背景的項目外，上200畝的全新項目將基本絕跡。而一二線城市風行的市中心精品型成熟小社區將逐漸成為趨勢。”有業內人士認為，所謂成熟社區，即分期開發進入尾聲，社區配套基本形成，交通狀況良好，市政配套齊全，與城市街區形成快速連接，人氣旺盛，生活便利，物業管理步入正軌的社區。除了位置好，小社區管理更方便也成為小盤的一大賣點。

　　“大社區一個工作人員管10多戶，小社區一個工作人員則只管四五戶，數量相同的工作人員，在社區的密度不同，管理效果自然不一樣。”市內一中小樓盤負責人表示，在社區物業服務質量上，精品小社區的物業管理較大社區更占有優勢。這些因素直接影響著房屋的升值空間，所以，如此這般“小樓盤”也能賣出高價格的原因。

　　另外，小社區的最大優勢在于工期短、建設快，購房者可實現同期入住，同期裝修，相互干擾比較小。而且小社區利于管理，很多真正高品質的社區規模都不大，產品品種也不多，業主層次相似，整個社區會比較和諧、純凈。但缺點是社區內配套較少，活動范圍相對受限。所以中高端置業者選擇成熟區域內的小社區，這樣生活才會比較便利