任志強(qiáng)：換個(gè)思路解決房?jī)r(jià)問(wèn)題

全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能讓所有的公民都買(mǎi)得起住房，并擁有自己的房產(chǎn)，連全世界經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國(guó)也不行，那么人口居世界第一位又處于發(fā)展中階段的中國(guó)就更不可能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)了。“居者有其屋”，這是個(gè)數(shù)千年來(lái)全世界都不可能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)。

全世界除歐洲的少數(shù)幾個(gè)高福利國(guó)家之外，絕大多數(shù)國(guó)家都無(wú)法實(shí)現(xiàn)所有人都有適足的居住條件的目標(biāo)。美國(guó)曼哈頓的大街上也能看到露宿街頭的流浪漢。

中國(guó)正在致力于解決“居有其所”的問(wèn)題。新中國(guó)的前50年實(shí)行的是全民住房福利分配制度。1998年實(shí)行了貨幣化分配的改革，終止了實(shí)物住房分配，改為出讓土地中的商品房市場(chǎng)化、劃撥土地或限價(jià)方式的半市場(chǎng)化以及政府保障的廉租房的住房供給制度。讓高中收入家庭用市場(chǎng)化方式解決住房，低收入家庭用政府補(bǔ)貼和實(shí)物補(bǔ)貼方式解決住房，對(duì)低收入家庭的住房實(shí)行了應(yīng)保盡保的長(zhǎng)期計(jì)劃。

但目前的問(wèn)題是，政府為獲取城市建設(shè)的資金、保障性補(bǔ)貼與廉租房建設(shè)的資金，讓商品房的建設(shè)用地價(jià)格升高，并推動(dòng)商品房的價(jià)格不斷上升，這樣就會(huì)讓一部分家庭既不能享受政府補(bǔ)貼又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的現(xiàn)象逐步突出。這在世界各地都是一種普遍的現(xiàn)象，美國(guó)、中國(guó)香港等同樣出現(xiàn)超過(guò)保障線水平的中等收入家庭的實(shí)際居住情況反而差于政府保障家庭的居住條件的現(xiàn)象。

按照聯(lián)合國(guó)人居署的要求，各個(gè)國(guó)家應(yīng)為公民提供“適足的居住權(quán)”。于是大量的國(guó)家用國(guó)家提供的租賃性土地和各種各樣的低價(jià)融資條件為社會(huì)提供了大量的租賃性住房，專門(mén)用來(lái)解決這些無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房又不應(yīng)享受政府補(bǔ)貼的保障性住房的“夾心層”家庭的住房問(wèn)題。

第二次世界大戰(zhàn)之后歐洲的大部分國(guó)家都采用這種方式建設(shè)了大量的租賃性住房以解燃眉之急。租賃性土地和40~70年的長(zhǎng)期低息貸款為戰(zhàn)后恢復(fù)提供了巨大的支持，直到今天美國(guó)仍在用大量的租賃性土地解決租賃性住房的供給。

中國(guó)的首次土地租賃開(kāi)始于吸引外資的三資企業(yè)法①中，但卻尚未用租賃性用地解決城鎮(zhèn)的住房租賃問(wèn)題。農(nóng)村的集體土地可以租用，但不能建設(shè)住房。北京開(kāi)始建設(shè)的第一個(gè)公租房項(xiàng)目是用土地出讓和拍賣(mài)的方式進(jìn)行的。

既要解決居有其所的問(wèn)題，又不能提供租賃性用地，必然造成住房建設(shè)的初始成本加大，回收租金定位高、周期長(zhǎng)等一系列問(wèn)題。除了要有優(yōu)惠的金融手段支持外，建設(shè)用地的成本成為建設(shè)租賃性住房的限制性門(mén)檻。

根據(jù)國(guó)土資源部（簡(jiǎn)稱國(guó)土部）的計(jì)算，70年使用權(quán)的土地一次性收取出讓金按貼現(xiàn)率計(jì)算，與無(wú)限期的土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格幾乎相等，這就意味著，出讓土地中的租金貼現(xiàn)中包含著大量的土地70年一次性出讓中的貼現(xiàn)利息讓實(shí)際的租金含量中用于回收成本和獲取利潤(rùn)的比重大大降低了。這無(wú)疑將給市場(chǎng)主動(dòng)提供租賃性住房的投資者一個(gè)高價(jià)租金的理由和投資回收困難的門(mén)檻。

目前中國(guó)的租賃市場(chǎng)大致的分布是原有不能用于房改的公房出租大約占總量的10%；居民購(gòu)買(mǎi)或擁有第二套住房后用原有住房或新房進(jìn)行市場(chǎng)出租的約占4%，企業(yè)整體出租的不到1%；城中村租賃的住房是市場(chǎng)中的主力軍，每座城市中的城中村約聚集了這座城市近30%的人口（2005年人口普查資料）。

市場(chǎng)化程度最高的深圳，約80%的人口居住在非自有產(chǎn)權(quán)的房屋之中，而市場(chǎng)化程度最低的烏魯木齊則有97%的人口居住在自有產(chǎn)權(quán)的房屋之中。政府為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，正在嚴(yán)格地限制居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房，實(shí)際上在打擊與抑制投機(jī)與投資的同時(shí)也在嚴(yán)重地打擊著租賃市場(chǎng)的形成。

租賃住房的市場(chǎng)化必須建立在低成本的土地上，讓70年的土地出讓金分年支付，以降低投資者的資金成本。同時(shí)，政府可以用土地的租賃價(jià)格調(diào)節(jié)或限制租賃住房的租金水平，既保證投資者的合理利潤(rùn)，又讓租房者降低支付水平。租賃性市場(chǎng)的擴(kuò)大恰恰可以緩解購(gòu)買(mǎi)住房中的供求關(guān)系矛盾，這樣，也許市場(chǎng)中的商品房?jī)r(jià)格反而會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

自2002年之后的宏觀調(diào)控幾乎全是以“居者有其屋”為基礎(chǔ)而設(shè)定的預(yù)期目標(biāo)，因此將重點(diǎn)放在了控制房?jī)r(jià)上，而忽略了保障性住房和租賃性住房的建設(shè)，忽略了租賃性住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。歷年的調(diào)控重點(diǎn)都放在抑制供給與抑制需求上，包括對(duì)二手房市場(chǎng)的加稅、加限，對(duì)第二套住房的限制；可是被政策抑制的需求并不等于居住條件改善而釋放了的需求。于是就出現(xiàn)了2009年初的抑制需求政策一放松，需求就爆發(fā)性地釋放的現(xiàn)象。

而租賃性住房則是滿足居住需求和緩解購(gòu)買(mǎi)需求的“水庫(kù)”，既可以解決不具備完全購(gòu)房支付能力的過(guò)渡性需求，又可以讓購(gòu)買(mǎi)商品房的短期供求關(guān)系在租賃居住中調(diào)節(jié)，還可以讓改善性居住升級(jí)的家庭在價(jià)格合適時(shí)先賣(mài)出住房并在價(jià)格合適時(shí)再購(gòu)入新住房，以取得財(cái)產(chǎn)性收入。

黨的十七大報(bào)告賦予了中國(guó)公民取得財(cái)產(chǎn)性收入的權(quán)利，但調(diào)控政策并沒(méi)有給予公民財(cái)產(chǎn)性資產(chǎn)上漲和低稅交易的機(jī)會(huì)。如果過(guò)度地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控、過(guò)度地限制投資房產(chǎn)，那么沒(méi)有價(jià)格的上漲又哪來(lái)財(cái)產(chǎn)性收入的增長(zhǎng)呢？

用租賃性住房解決了居住的問(wèn)題，就可以放開(kāi)對(duì)商品房房?jī)r(jià)的過(guò)度關(guān)注與控制。一方面可以讓保障性住房援助之外的家庭有過(guò)渡或永久解決居住條件的機(jī)會(huì)；另一方面可以讓更多的家庭用財(cái)產(chǎn)性收入彌補(bǔ)工資性收入的不足并促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性矛盾轉(zhuǎn)移。

而租賃性住房市場(chǎng)化擴(kuò)大的方式并非出讓土地上的建設(shè)，而是用租賃性土地和優(yōu)勢(shì)性金融政策市場(chǎng)化方式建設(shè)。沒(méi)有市場(chǎng)化的支持，政府是沒(méi)有能力將一切住房問(wèn)題都包攬下來(lái)的，甚至也沒(méi)有能力承擔(dān)起租賃性住房的建設(shè)。

租賃性土地不改變土地的性質(zhì)，也未失去地租的收取權(quán)利，無(wú)非是沒(méi)有讓政府一次性取得70年的提前收益。然而，政府收取地租的職責(zé)與義務(wù)難道不正是為了讓公民可以更好地改善公共服務(wù)與居住條件嗎？那么用租賃性土地供應(yīng)、讓市場(chǎng)去生產(chǎn)與創(chuàng)造更廣闊和活躍的租賃性住房市場(chǎng)，豈不是件一舉兩得的事情！

有了租賃性土地的供給、有了開(kāi)發(fā)商提供的大量租賃性住房，也許民眾對(duì)開(kāi)發(fā)商的怒氣就消失了，對(duì)房?jī)r(jià)高漲的怨氣也會(huì)在住房條件的改善中煙消云散。社會(huì)的和諧不僅靠政府援助的手段得以保障，更要靠政府制定合理的政策給社會(huì)一個(gè)平臺(tái)，讓各種投資用市場(chǎng)化的手段解決不同層次的收入家庭的消費(fèi)需求。