住建部嚴打中介 “二房東”全面叫停

提要：據住建部內部人士透露，住建部11月初已經開始對《房地產經紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)進行會商，將從五個方面規范中介行為。主要內容涉及中介機構的人員管理、資金監管和陰陽合同，預計《辦法》將很快面世。

　　（來源：中國經營報）規范房地產中介行為迫在眉睫。中介在隱瞞信息、欺詐客戶、偷稅漏稅等方面上下其手，已經嚴重影響到樓市宏觀調控的整體部署。“要實現宏觀調控目的，二手房市場與一手房市場必須進行有效聯動，規范中介行為必不可少。”中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌11月3日向記者表示。

　　據住建部內部人士透露，住建部11月初已經開始對《房地產經紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)進行會商，將從五個方面規范中介行為。主要內容涉及中介機構的人員管理、資金監管和陰陽合同，預計《辦法》將很快面世。

　　幾乎所有人對中介都有不信任的感覺。“中介行業門檻低，人員素質良莠不齊。”北京中原三級市場部副總宮萍毫不避諱地指出。

　　據住建部統計，全國從事房地產中介人員高達100萬之眾。但在中介公司看來，這個數字并不完全準確，人數應該遠遠高于100萬。以北京為例，據宮萍估計，中介行業從業人員有6萬人左右，而持有牌照的不超過3萬人。其中備案的中介機構3000家，還有1000家黑中介。

　　“規范中介行業應該盡快落實，中介已經嚴重干擾了宏觀調控。”北京聯達四方總經理楊少峰列出了中介五宗罪：其一，與開發商聯手當黃牛炒賣一手房;其二，簽訂陰陽合同逃避國家稅收;其三，低買高賣二手房;其四，編造種種理由不退客戶定金;其五，利用信息不對稱吃房租差價。“這些都是不允許的。”

　　然而，惡果只能由整個中介來承擔。以至于今年六七月份房租暴漲時，住建部指出，房地產中介公司推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。中介公司到底有沒有能力推高房租，至今尚無結論。

　　“配合宏觀調控，必須搞活二手房市場。”顧云昌透露。據知情人士透露，住建部曾于今年6月牽頭召集了該部市場監管司、全國各地的學者以及品牌中介機構管理者等赴全國進行調研。該調研報告顯示，中介機構主要在五個方面急需明確。調研報告指出，人員的誠信檔案和經紀人執牌缺失是該行業最大的問題。“因為沒有誠信檔案，即使某業務員之前有違反職業道德的行為，完全可以通過跳槽來回避。”宮萍指出。

　　調研報告還陳述了合同文本的不規范、房屋信息制度不健全是不良中介機構或者從業人員欺詐客戶的關鍵所在。前者導致的后果是，不同的中介有不同的合同文本，相同點都是盡可能規避自己的責任而加重客戶的責任。一旦發生法律糾紛，法院基本上依據《民法》和《合同法》中“意思真實”的原則，客戶自然成為受害者。后者的表現則是市場充斥著真假難辨的信息，這源于房屋產權的真實性以及產權抵押等情況不透明，中介機構往往借此欺詐客戶。

　　調研報告中重點指出的問題是資金交割和避稅問題。按照國際通行的慣例，中介機構只能從事居間業務，通過收取傭金獲得報酬。但國內中介機構能夠直接收取客戶的定金甚至收付款項。“市場交易量一旦下降，中介機構資金緊張時，必然挪用客戶資金。”宮萍表示。

　　房屋銀行可能被叫停

　　由于中介存在的種種亂象，住建部希望將中介機構的規范上升到法律層面，由國務院出臺“條例”，但現實的需要則加快了《辦法》的出臺。“一方面是宏觀調控的需要，另一方面全國房租市場趨于平穩。”上述住建部內部人士表示。

　　據了解，《辦法》已經通過會商，很快就會對外公布。依據調研報告，《辦法》將涉及房地產經紀人員、機構以及活動，違規行為監管、資金監管等五個方面。

　　《辦法》將規范房地產經紀從業人員的(準入)考試、備案等制度，經紀機構和經紀人員的告知義務。比如，房產經紀經營場所公示執照、收費項目、合同內容等，經紀傭金也要明碼標價等。

　　其中可能會被明確的是房屋銀行要會被叫停。據了解，當前房地產中介運行機制主要有兩種：居間業務和房屋銀行。前者則是通過撮合成交收取中介費(即傭金)，后者相當于“二房東”，通過儲備房屋賺取差價。

　　房屋銀行對中介更多地意味著風險。租價過高，意味著難以出租，中介將承擔業主的租金;租金過低，對中介公司就意味著虧損。該業務由于通過低買高賣的方式，一方面被管理層認為是中介推高房價的行為，另一方面則帶來風險。

　　宮萍分析說，由于部分中介手中儲備了大量房屋，一旦市場不景氣時，中介必然通過挪用客戶定金或者首付款項來填補房屋銀行的虧空，從而帶來風險。

　　此前出現深圳中天、北京堅石、天津匯眾和合肥桃園等中介攜款案件就是典型。“房屋銀行可能被叫停，而定金等資金將會進入轉有賬戶監管。”上述住建部內部人士表示。

　　另外一個明令禁止的是“陰陽合同”。但宮萍認為，即使禁止中介采用陰陽合同，但賣房者同樣會去尋找合理的避稅方式。“癥結在于稅率過高，監管又缺失。”

　　所以，中介擔憂僅靠建設部門推行《辦法》有些勢單力薄，更希望有工商、銀行等部門聯手來推行《辦法》。相關人士分析：“讓房地產經紀行業在促進房地產市場繁榮、增加房地產交易機會、減少交易成本、確保交易流程順暢等方面發揮著積極作用。”

　　據了解，上海和深圳在11月已經開始推行新辦法來規范中介行為。