好家告訴你：我們應(yīng)從設(shè)計階段降低房價了

 房地產(chǎn)開發(fā)過程主要可分規(guī)劃設(shè)計、工程施工和竣工結(jié)算三個階段。過去往往將控制工程成本的重點放在后兩個階段上，忽略了商品房設(shè)計階段在控制工程成本，降低商品房造價上所起的重要作用。

    資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)，在規(guī)劃設(shè)計階段對其工程整個投資影響甚大，可達(dá)叨除以上。規(guī)劃設(shè)計水平的優(yōu)劣，對工程實物量的投資、工程進(jìn)度和建筑質(zhì)量有著重要的影響。同時，環(huán)境與單體設(shè)計的優(yōu)劣，對商品房的價格和銷售效果有著十分重大的影響。目前，我們僅有對工程質(zhì)量的驗收標(biāo)準(zhǔn)，而沒有對建筑商品關(guān)于營銷質(zhì)量的控制和評定標(biāo)準(zhǔn)。部分設(shè)計人員由于技巧不成熟，經(jīng)濟(jì)意識極其淡薄，對商品建筑又沒有營銷概念，加之缺乏施工實踐經(jīng)驗，因此，表現(xiàn)在施工圖中，種種非經(jīng)濟(jì)因素的設(shè)計司空見慣。而開發(fā)單位又苦于無修改權(quán)，于是，在被動的靜態(tài)控制下，面對這樣的施工圖，只能在圖紙會審時提些小的修改意見，不能對節(jié)約投資產(chǎn)生重大影響。

    設(shè)計招標(biāo)制度的推行，為開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段提高設(shè)計質(zhì)量，進(jìn)行投資控制提供了契機(jī)。在設(shè)計招標(biāo)過程中，開發(fā)企業(yè)就有權(quán)對投標(biāo)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評估和比較。在滿足設(shè)計任務(wù)書的要求的前提下，把設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性也納人評標(biāo)條件。當(dāng)前，一般評標(biāo)所邀請的多為工程方面的專家，而懂建筑專業(yè)的經(jīng)濟(jì)師卻很少參與，這就容易造成評標(biāo)質(zhì)量的偏差。所以，在確定中標(biāo)方案后，開發(fā)企業(yè)仍有必要匯集開發(fā)、預(yù)算、工程管理和營銷部門的專業(yè)人員，共同對中標(biāo)方案再次提出優(yōu)化意見，進(jìn)一步提高設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性和合理性。

   開發(fā)部門和營銷人員要根據(jù)市場的需求情況，及時調(diào)整戶型、面積和標(biāo)準(zhǔn)，并運(yùn)用價值工程理論（就是價值=功能/成本），在成本不變，或略有增加的條件下，通過房屋功能的再優(yōu)化設(shè)計，進(jìn)一步提高房屋功能，增加產(chǎn)品價值。還可通過保持房屋的主要功能，降低一些次要功能來實現(xiàn)降低工程造價的目的。

    根據(jù)實際情況，合理更改部分設(shè)計方案也同樣可達(dá)到控制成本，降低商品房造價的目的。如某小區(qū)因地基地質(zhì)條件差，原設(shè)計采用了預(yù)制樁。通過對地質(zhì)勘察報告的進(jìn)一步分析和計算，提出了采用灌注樁節(jié)約投資的意見，經(jīng)計算分析，可比預(yù)制柱每平方米降低地基部分的投資40%，整個住宅小區(qū)幾十萬平方米的效益十分可觀！不但節(jié)約了投資，而且還縮短了工期。

    當(dāng)然，商品房的成本控制，更不能忽視施工階段和竣工、決算階段的造價優(yōu)化。只有把商品房開發(fā)的全過程都納人投資控制下的造價優(yōu)化，才能達(dá)到獲得節(jié)約投資、降低房價和獲得開發(fā)整體經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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